Fonds de roulement en copropriété : définition, calcul, gestion et bonnes pratiques
Bien gérer la copropriété implique d’anticiper les dépenses, de sécuriser la trésorerie et de fluidifier le paiement des charges. Au cœur de cet équilibre : le fonds de roulement. Trop souvent confondu avec le fonds travaux (loi ALUR), il sert d’amortisseur pour le fonctionnement courant de l’immeuble. Dans cet article, on fait le point complet : rôle du syndic, constitution du fonds, vote en assemblée, montant, utilisation, effets lors d’une vente de lot, et solutions pour optimiser la gestion financière de votre résidence.
Qu’est-ce que le fonds de roulement en copropriété ?
Le fonds de roulement est une provision permanente, versée par les copropriétaires, destinée à assurer la trésorerie de la copropriété pour les dépenses courantes. Il ne finance pas des travaux programmés (rôle du fonds travaux ALUR), mais sert de « coussin » de fonctionnement afin de payer sans tension les factures récurrentes : chauffage, ménage des parties communes, électricité, petites réparations, contrats d’entretien, frais d’assurance, etc.
Objectif : éviter les découverts et les appels de charges en urgence.
Nature : avance de trésorerie et non charge consommée.
Gestion : inscrit en comptes (classements réglementaires), contrôlé par le syndic et vérifié par l’assemblée.
À ne pas confondre : le fonds travaux (obligatoire dans de nombreuses copropriétés depuis la loi ALUR) finance des travaux à moyen / long terme (isolation, énergie, ravalement), tandis que le fonds de roulement stabilise la trésorerie au fil de l’année.
Fonds de roulement vs budget prévisionnel : comment ça s’articule ?
Le budget prévisionnel regroupe les dépenses courantes de l’exercice (contrats, consommations, entretien). Il est voté chaque année en assemblée à la majorité de l’article 24.
Le fonds de roulement est une constitution (avance) qui reste en place d’un exercice à l’autre : on ne le « dépense » pas, on utilise sa présence pour avancer les paiements, puis on le reconstitue par les appels trimestriels.
En pratique, les appels de provisions au titre du budget servent à reconstituer le fonds lorsque la trésorerie a été mobilisée pour régler les dépenses.
Comment constituer le fonds ? Règles, vote et rôle du syndic
La constitution (ou l’ajustement) du fonds de roulement se décide en assemblée générale, sur proposition du syndic (souvent après avis du conseil syndical).
Point à l’ordre du jour : « fixation / révision du montant du fonds de roulement ».
Majorité : article 24 (majorité des voix des copropriétaires présents / représentés).
Documents utiles : dernières balances, suivi de trésorerie, échéancier des dépenses courantes, plan des appels.
Le syndic expose les besoins (périodes de creux / pics de paiement, dépenses imprévues, provisions fournisseurs). L’assemblée décide, le cas échéant, d’une mise à niveau.
Quel montant viser ? Méthode de calcul et indicateurs
Il n’existe pas de montant unique fixé par la loi pour le fonds de roulement. Les bonnes pratiques :
Viser 1 à 2 mois de budget prévisionnel courant en équivalent trésorerie (fourchette à ajuster selon la taille de l’immeuble, la saisonnalité des contrats, le taux d’impayés).
Évaluer les cycles : contrats énergie (hiver), chauffage, factures d’entretien, primes d’assurance.
Intégrer une petite marge pour imprévues (petites fuites, remplacements mineurs).
Exemple : budget prévisionnel annuel de 240 000 €. Un mois = 20 000 €. Un fonds cible entre 20 000 et 40 000 € sécurise correctement la trésorerie.
Répartition entre copropriétaires : lots, tantièmes et appels
Comme pour les charges communes, la constitution ou l’ajustement du fonds se répartit selon les tantièmes de chaque lot.
Les appels spécifiques (mise à niveau) suivent la grille de répartition prévue au règlement de copropriété.
Les appels trimestriels courants tiennent compte de la part de chacun dans le budget prévisionnel, contribuant au maintien du fonds à son niveau cible.
Chaque copropriétaire voit ces mouvements en comptes sur son relevé individuel.
Vente d’un lot : qui récupère quoi, et quand ?
En cas de vente d’un lot, la question du remboursement se pose :
Le fonds de roulement étant une avance attachée au lot, l’usage constant veut que son équivalent soit pris en compte dans les comptes de vente.
Le notaire s’appuie sur l’état daté transmis par le syndic (ALUR) : il ajuste entre acquéreur et vendeur les sommes relatives aux provisions, avances et charges (au prorata temporis).
Concrètement, le vendeur « récupère » sa part via le prix de vente (mécaniquement intégrée au décompte), et l’acquéreur « reconstitue » la position du lot dans la copropriété.
Point d’attention : bien vérifier l’état daté, les comptes et l’existence d’un plan pluriannuel de travaux, afin d’éviter tout malentendu à la signature.
Utilisation au quotidien : ce que peut (ou ne peut pas) faire le syndic
Le syndic peut mobiliser la trésorerie issue du fonds de roulement pour payer :
Entretien des parties communes, contrats récurrents (ascenseur, ménage, espaces verts).
Charges énergie (électricité des parties communes, chauffage collectif).
Petites réparations, dépenses courantes imprévues nécessaires au fonctionnement.
Ce que le fonds de roulement n’est pas : une réserve pour financer des travaux structurants (isolation, chaudière, toiture). Pour cela, la loi ALUR a instauré le fonds travaux et, de plus en plus, le plan pluriannuel (PPT) qui projette sur 10 ans les opérations à programmer.
Fonds de roulement & ALUR : articulation avec le fonds travaux et le PPT
La loi ALUR a professionnalisé la gestion financière des copropriétés :
Fonds travaux : épargne fléchée dédiée aux travaux (notamment énergétique : isolation, menuiseries, chaufferies), alimentée par un pourcentage du budget.
Plan pluriannuel : feuille de route des opérations à financer, priorisées selon le diagnostic technique et la performance énergie.
Complémentarité :
Fonds de roulement = fonctionnement / trésorerie du quotidien.
Fonds travaux & PPT = financer l’investissement, lisser l’effort, réduire les à-coups sur les appels.
ADJURICA SYNDIC
- Gestion locative
- Syndic de copro
- Accompagnement Juridique
Votre allié local pour une gestion de copropriété claire, fiable et sans surprise.
Gouvernance : rôles du conseil syndical et de l’assemblée
Le conseil syndical contrôle l’adéquation du fonds avec les besoins réels :
Suit les flux de trésorerie et le calendrier des paiements.
Émet un avis sur le montant cible, les provisions à ajuster.
Évalue, avec le syndic, les solutions pour optimiser (renégociation contrats, échelonnements).
L’assemblée vote la constitution / révision, puis valide chaque année la présentation des comptes et du budget prévisionnel.
Imprévus et hausses d’énergie : comment anticiper sans surappeler ?
Les communes et fournisseurs ont régulièrement révisé les tarifs énergie. Pour éviter de multiplier les appels exceptionnels :
Calibrer le fonds en intégrant un scénario haut sur énergie et entretien.
Lancer tôt les mises en concurrence (fournitures, prestations).
Adopter des mesures d’isolation « rapides » (régulation, calorifugeage) avant les grands chantiers.
Ajuster le plan d’achats et la périodicité des paiements (mensualisations, étalements).
Un fonds un peu plus élevé permet d’encaisser les pics de facturation sans fragiliser la trésorerie.
Comptabilité, transparence et contrôle
Le syndic tient la comptabilité selon les normes règlementaires (plan comptable spécifique). Les copropriétaires consultent :
Le suivi de trésorerie, le niveau du fonds, les comptes bancaires séparés.
Les dépenses réglées, les provisions appelées, les appels à venir.
Les pièces justificatives, via l’extranet (obligation d’une plateforme en ligne).
La transparence favorise la confiance et limite les tensions lors de l’assemblée.
Erreurs fréquentes et bonnes pratiques
Erreurs à éviter :
Confondre fonds de roulement et fonds travaux (et financer des travaux avec la trésorerie).
Sous-dimensionner le fonds (risque de découvert, frais bancaires).
Négliger l’impact d’une vente de lot (mal préparer l’état daté).
Oublier d’actualiser le montant malgré des dépenses courantes en hausse.
Bonnes pratiques :
Réviser chaque année le niveau cible (avec données réelles).
Adosser le fonds à un mini plan de trésorerie (12 mois).
Synchroniser échéances fournisseurs et appels aux copropriétaires.
Croiser fonds de roulement / budget / fonds travaux / PPT.
Étude de cas synthétique
Résidence de 80 lots, budget prévisionnel 320 000 € (chauffage collectif important).
Avant : fonds à 10 000 € → tensions trimestrielles, deux appels exceptionnels/an.
Après audit : cible portée à 40 000 € (1,5 mois), mensualisation contrats énergie, renégociation entretien.
Résultat : trésorerie lissée, plus d’imprévues non financées, meilleure visibilité en assemblée et crédibilité accrue vis-à-vis des prestataires.
Conclusion : un outil simple, un impact majeur
Le fonds de roulement n’est pas une formalité comptable : c’est l’assurance-vie de la trésorerie d’une copropriété. Bien constituer le fonds, le voter au bon montant, l’utiliser correctement et le revoir régulièrement, c’est protéger les copropriétaires, sécuriser le fonctionnement de l’immeuble et éviter des appels douloureux.
Articulez-le avec le budget prévisionnel, le fonds travaux (loi ALUR) et le plan pluriannuel, et vous obtenez une gestion financière robuste, capable d’anticiper l’énergie, l’isolation, le chauffage et les dépenses courantes sans heurts.
Besoin d’un calibrage précis pour votre résidence ?
Adjurica vous propose un diagnostic de trésorerie, un plan d’appels et des solutions de paiement adaptées pour une copropriété sereine—au bénéfice de tous les copropriétaires.